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Sie suchen nach einer attraktiven Immobilienfinanzierung?

Sofern Sie nicht zu den wenigen Glücklichen gehören, die den Kauf oder den Bau einer Immobilie aus dem vorhandenen Kapital bestreiten können, haben Sie die Möglichkeit der Immobilienfinanzierung durch eine Bank. Hierbei stehen Ihnen neben dem klassischen Bausparvertrag mittlerweile diverse Finanzierungsoptionen zur Verfügung.

Natürlich ist die Immobilienfinanzierung in allen Fällen abhängig von Ihrer Bonität und Ihrem angesparten Vermögen. Je nach Ihrer individuellen Situation kann eine Immobilienfinanzierung aber speziell auf Sie zugeschnitten werden. Hierfür können neben Ihrem eigenen Sparanteil und dem Finanzierungsanteil Ihrer Bank möglicherweise auch Förderungen der KfW oder einer regionalen Förderbank eine Rolle spielen.

Was sind die verschiedenen Möglichkeiten einer Immobilienfinanzierung?

Generell wird bei der Immobilienfinanzierung zwischen Darlehen mit Tilgungsaussetzung und Darlehen mit laufender Tilgung unterschieden: Ein klassisches Bankdarlehen tilgen Sie während der zuvor vereinbarten Vertragslaufzeit. Bei einem Bausparvertrag hingegen folgt auf die Ansparphase, in der Sie das Bausparvermögen aufbauen, die Zuteilungsphase, in der Sie das Guthaben sowie das Bauspardarlehen ausbezahlt bekommen.

Dies sind die drei verschiedenen Arten der Immobilienfinanzierung:

  • Das Bauspardarlehen: Ein Bauspardarlehen wird Ihnen zum Beispiel in Verbindung mit einem zuteilungsreifen Bausparvertrag gewährt. Dabei gewährt Ihnen die Bausparkasse ein Darlehen zu den Konditionen, die beim Vertragsschluss vereinbart wurden. Wenn sich die marktüblichen Zinsen seit Abschluss des Bausparvertrages reduziert haben, so können Sie das angesparte Guthaben alternativ auch als Guthaben in eine andere Art der Baufinanzierung einfließen lassen.
  • Das Bankdarlehen: Bei der Baufinanzierung über ein Bankdarlehen handelt es sich im Prinzip um einen zweckgebundenen Ratenkredit. Um einen solchen zu gewähren, sichert sich die Bank in der Regel doppelt ab: Einerseits wird eine Hypothek oder Grundschuld eingetragen, außerdem wird ein bestimmter Prozentsatz an Eigenkapital für die gesamte Finanzierung vorausgesetzt. Sofern es sich nicht um ein Volltilgerdarlehen handelt, wird der Zinssatz nur für eine gewisse Zeit festgeschrieben. Diese Sollzinsperiode endet zumeist vor der vollständigen Tilgung des Darlehens, sodass Ihnen die Bank anschließend einen neuen Zinssatz anbietet. Wenn Sie sich dabei nicht einig werden, können Sie die Baufinanzierung zu diesem Zeitpunkt auch ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu einem anderen Kreditinstitut umschulden.
  • Die Kombifinanzierung: Möchten Sie Ihre Immobilie bereits vor der Zuteilungsreife Ihres Bausparvertrages finanzieren, so kann Ihnen die Bausparkasse für den Kauf ein sogenanntes Vorausdarlehen gewähren. Während Sie dann weiter in den Bausparvertrag einzahlen, begleichen Sie außerdem die anfallenden Zinsen für Ihr Darlehen. Eine Tilgung findet allerdings erst statt, sobald der Bausparvertrag zuteilungsreif ist. Jetzt wird das Bauspardarlehen entsprechend ersetzt, wobei das angesparte Guthaben für die Tilgung genutzt wird.   

Was kostet die Immobilienfinanzierung?

Zu den Kosten für Ihre Immobilienfinanzierung trägt natürlich die Höhe des gesamten Darlehens maßgeblich bei. Darüber hinaus gehört der Zinssatz für das Darlehen zu den wichtigsten Faktoren. Dieser Bauzins ist zu weiten Teilen abhängig vom Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB), setzt sich aber auch aus individuellen Faktoren zusammen. Da die Bewertung dieser Faktoren bei den verschiedenen Immobilienfinanzierern unterschiedlich ausfällt, lohnt sich ein Immobilienfinanzierung Vergleich auf jeden Fall.

Tipp: Auch wenn Sie gegenwärtig noch keine konkreten Pläne haben, eine Immobilie zu kaufen oder zu bauen, können Sie durch den kostenlosen Immobilienfinanzierung Rechner erkennen, von welchem Zinssatz Sie für eine Immobilienfinanzierung gegenwärtig ausgehen können.

Beim Zinssatz sind Sie natürlich auf die aktuell am Markt verfügbaren Angebote angewiesen. Die Höhe der anfänglichen Tilgung können Sie aber zu weiten Teilen selbst bestimmen.

Die anfängliche Tilgung ist jener Anteil Ihrer Immobilienfinanzierung, den Sie bereits im ersten Jahr zurückzahlen. Wenn Sie bereit und in der Lage sind, in den ersten Monaten besonders viel zu tilgen, dann sinkt der Restkreditbetrag und die zu zahlenden Zinsen verringern sich ebenfalls.

Auf der anderen Seite steigt durch die hohe Anfangstilgung auch die Monatsrate insgesamt, sodass Sie finanziell weniger flexibel sind.

Achten Sie bei Ihrer Tilgung also unbedingt darauf, dass diese zu Ihren finanziellen Möglichkeiten passt.

Die Dauer der Sollzinsbindung können Sie ebenfalls selbst bestimmen. Wenn die Bauzinsen sich ohnehin gerade in einer niedrigen Phase befinden, so lohnt sich eine langfristige Festschreibung der Zinssätze. Allerdings können die Kreditinstitute für diese lange Laufzeit einen erheblichen Zinsaufschlag verlangen. Eine lange Sollzinsphase ist also immer auch ein Spiel mit der Zinsentwicklung in den kommenden Jahren beziehungsweise über die Laufzeit der Immobilienfinanzierung.

Haben Sie den Sollzins in einer Niedrigzinsphase langfristig festgeschrieben, so können Sie dies aber auch immer als eine Versicherung gegen die unvorhersehbaren Entwicklungen des Marktes betrachten: Sinken können die Zinsen kaum noch, nach oben hingegen ist immer sehr viel Spielraum.

Welche Nebenkosten gibt es bei einer Immobilienfinanzierung?

Anders als beim Kauf eines Autos oder einer neuen Waschmaschine müssen Sie beim Erwerb oder dem Bau einer Immobilie mit erheblichen Nebenkosten kalkulieren, die zum eigentlichen Kaufpreis hinzu zu rechnen sind. Beim Bau eines Hauses sollten Sie immer mit mindestens 10 Prozent Baunebenkosten rechnen. Wesentliche Kostenfaktoren sind außerdem:

  • Die Grunderwerbsteuer: Mit dem Kauf einer Immobilie erwerben Sie auch ein Grundstück, für das die sogenannte Grunderwerbsteuer fällig wird. Die Höhe dieser Steuer unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland. Nur wenn das Gelände bereits vor der Bauabsicht erworben wurde, fällt beim Bau des Hauses unter gewissen Voraussetzungen keine Grunderwerbsteuer an.
  • Maklergebühren: Kommt der Immobilienkauf über einen Makler zustande, so zahlen Sie in der Regel zwischen 3 und 6 Prozent des Kaufpreises als Maklergebühren.Hinzu kommt die Mehrwertsteuer für diese Gebühren.

Notarkosten und Kosten für den Grundbucheintrag: Mit dem Eintrag ins Grundbuch werden Sie offizieller Eigentümer des Grundstücks. Dieser Eintrag wird durch einen Notar vorgenommen. Für den Notar und den Grundbucheintrag werden meist zwischen 1,5 und 2% des Kaufpreises fällig.

Was genau versteht man unter Eigenkapital bei einer Immobilienfinanzierung?

Im Prinzip kann Ihr gesamtes Hab und Gut als Eigenkapital betrachtet werden, da es einen bestimmten Wert darstellt. Tatsächlich sind für die Bank beziehungsweise die darlehensgebende Bausparkasse aber nur jene Dinge interessant, die einen hohen Wert darstellen und sich außerdem schnell veräußern lassen. Ob und wie eine Bank Dinge wie Schmuck, Kunstgegenstände oder eine Münzsammlung zu Ihrem Eigenkapital hinzu zählt, ist immer eine Einzelfallentscheidung.

Immer zum zählbaren Vermögen gehören hingegen

  • Alle sofort verfügbaren Sparguthaben, die etwa auf Ihrem Girokonto, einem Tagesgeldkonto oder auf einem Sparbuch liegen
  • Alle zu einem späteren Zeitpunkt verfügbare Mittel, beispielsweise Festgeld, Sparbriefe oder eine Kapitallebensversicherung
  • Ihre veräußerbaren Vermögenswerte, zum Beispiel Aktien, Fondsanteile oder andere Anleihen
  • Eigentum oder bereits bezahlte Leistungen, beispielsweise der wertvolle Sportwagen, das bereits Ihnen gehörende Baugrundstück oder die bereits bezahlten Kosten für den Architekten.

Darüber hinaus gibt es einige Eigenkapitalersatzmittel, die von der Bank oder Bausparkasse ebenfalls anerkannt werden. Das sind vor allem

  • Förderkredite, wie sie zum Beispiel durch die KfW oder eine regionale Förderbank vergeben werden
  • Privat- oder Arbeitgeberdarlehen, sofern diese nicht oder nur nachrangig im Grundbuch verzeichnet werden
  • Ihre eigene Arbeitskraft, wenn Sie handwerklich versiert sind und auf der Baustelle mit anpacken. Hier wird auch von der sogenannten Muskelhypothek gesprochen.

Als Faustregel gilt: Wenn Sie eine Immobilie bauen oder kaufen möchten, so benötigen Sie ein Eigenkapital von 40% der Baukosten oder Kaufsumme zuzüglich der Nebenkosten.

Die wichtigsten Fragen zur Immobilienfinanzierung auf einen Blick!

Welche Fördermittel gibt es beim Kauf einer Immobilie?

Alle Bauherren privater Wohnimmobilien können über die staatliche Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) Fördermittel bekommen. Darüber hinaus fördert der Staat den Immobilienerwerb unter Anderem mit der Eigenheimrente („Wohn-Riester“). Auch die regionalen Förderbanken bieten in Form günstiger Kredite oder Zuschüsse Förderungen an.

Gibt es besondere Anforderungen an eine Immobilie, damit eine Förderung gewährt wird?

Die grundsätzliche Gewährung von Krediten durch die KfW oder regionale Förderbanken ist nur an die Auflage geknüpft, dass diese für den Bau oder Kauf von selbstgenutztem Wohneigentum verwendet werden. In einigen Fällen werden außerdem Zuschüsse gewährt, die nicht erstattet werden müssen. Dies gilt etwa für das energieeffiziente Bauen oder Sanieren, die Nutzung von erneuerbaren Energien oder die altersgerechte Bauweise.

Kann man auch ohne Eigenkapital eine Immobilie finanzieren?

Eine Immobilienfinanzierung ohne vorhandenes Eigenkapital ist zwar nicht prinzipiell ausgeschlossen. Allerdings zeigt dich in der Praxis, dass solche Finanzierungen durch die Banken selten genehmigt werden, an bestimmte Auflagen geknüpft (zum Beispiel ein garantiertes, langfristiges Einkommen in ausreichender Höhe) und mit hohen Zinssätzen verbunden sind.